Dla rolnika dzierżawiącego ziemię liczy się przede wszystkim stabilność umowy dzierżawy. Chce on wiedzieć, że może przez dłuższy czas prowadzić na gruncie działalność rolną. Dzierżawca musi się jednak liczyć z tym, że grunt może zmienić właściciela, a ten nowy, po pewnym czasie może zmienić warunki dzierżawy lub ją wypowiedzieć. Z kolei nabywca ingerując w dzierżawę, powinien liczyć się z ew. roszczeniem o zwrot poniesionych przez dzierżawcę nakładów. Co o dzierżawie i zakupie gruntu warto wiedzieć; co mówią przepisy?
Według przepisów kodeksu cywilnego, umowa dzierżawy ustanawia odpłatne udostępnienie prawa lub rzeczy (np. grunt) osobie trzeciej, ale przy tym nie dochodzi do przeniesienia prawa własności. Przedmiotem umowy dzierżawy może być jedynie rzecz, która przynosi pożytki – dochody z rzeczy lub prawa. Pożytkami mogą być np. dochody z przedsiębiorstwa lub płody rolne z gospodarstwa.
Dzierżawca ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli wydzierżawiony grunt (rzecz) ma wady uniemożliwiające jej używanie i nie zostały one usunięte przez wydzierżawiającego (właściciela), bądź nie da się ich usunąć. Dzierżawca jest też zobowiązany względem właściciela do regulowania czynszu za dzierżawiony grunt.
Czynsz za zwyczaj ma formę pieniężną, ale możliwe jest też, by wydzierżawiający przekazywał wydzierżawiającemu części pożytków, bądź świadczył na rzecz właściciela określone usługi.
Dzierżawca ma też swój przywilej, jeśli chodzi o kwestie prawa własności uprawianej ziemi. Może skorzystać z prawa jej pierwokupu. To z kolei jest możliwe pod określonymi warunkami:
- sprzedawca może być osobą fizyczną lub prawną, ale inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych;
- umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z tzw. datą pewną (z urzędowym lub notarialnym poświadczeniem daty zawarcia);
- od daty pewnej musi upłynąć trzyletni okres wykonywania umowy;
- nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub być dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.
UWAGA. Umowa ma datę pewną, gdy została podpisana przed notariuszem lub gdy została wpisana do ksiąg wieczystych.
Grunt może zostać poddzierżawiony. Wtedy jednak wydzierżawiający (właściciel) musi wyrazić na to zgodę. W sytuacji, gdy ziemia zostanie udostępniona osobie trzeciej, za wszelkie szkody odpowiada dzierżawca. Właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca korzysta z dzierżawy w sposób niezgodny z umową albo oddaje przedmiot dzierżawy do korzystania innej osobie - bez zgody.
Jeśli konkretne terminy i warunki wypowiedzenia umowy dzierżawy nie zostały określone oraz gdy umowa nie została zawarta na czas oznaczony - dzierżawę można wypowiedzieć z rocznym wyprzedzeniem, na koniec roku (dzierżawnego, liczonego w miesiącach).
Nabycie nieruchomości a dzierżawa
Fakt nabycia od właściciela dzierżawionej nieruchomości, nie ma wpływu na ustanowioną na tym gruncie dzierżawę. Umowa nie wygasa, ani nie zostaje rozwiązana z chwilą sprzedaży/zakupu gruntu. Zgodnie z kodeksem cywilnym, do umowy dzierżawy (w tym również gruntu rolnego) stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.
Jeśli chodzi o trwałość umowy dzierżawy, przepisem stosowanym odpowiednio jest art. 678 k. c. Stanowi on, że w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania umowy...
